O inwestowaniu w nieruchomości oraz źródłach finansowania takich inwestycji rozmawiali Krzysztof Szymański z Finatio oraz Paulina Horabik z Monument Fund.

Polacy przywykli do zaciągania kredytów w banku. Jednak coraz więcej powstaje na rynku firm pożyczkowych, które specjalizują się w transakcjach takich stricte inwestycyjnych, z myślą o zakupie nieruchomości do dalszej odsprzedaży. Gościem Krzysztofa Szymańskiego była Paulina Horabik, Członek Zarządu i Dyrektor Zarządzający Monument Fund

Powiedz mi jedną rzecz – skąd pomysł na Monument Fund?

Zaczynaliśmy z obserwacji rynku nieruchomości i w zasadzie od uczestnictwa w tym rynku nieruchomości. To znaczy, wiele lat działaliśmy jako inwestorzy. Skupowaliśmy różnego typu nieruchomości, skomplikowane i mniej skomplikowane – od mieszkań na wynajem, po jakieś hostele robotnicze czy udziały w kamienicach. Prostowaliśmy stany prawne i po prostu wtedy na tym zarabialiśmy. Nasz współzałożyciel był też współzałożycielem Mieszkanicznika, który zrzesza obecnie tysiące inwestorów, zajmujących się wynajmem głównie mieszkań, i edukuje to towarzystwo. W związku z tym, my prowadząc inwestowanie w nieruchomości, sami poczuliśmy potrzebę szybkiego dostępnego pieniądza. Bo, jak u nas Radek Tosnowiec mówi, najlepsza okazja schodzi w 4 godziny. W związku z tym trzeba mieć pieniądze – albo swoje już dostępne, albo czuć, że one już są dostępne i nie będzie blokad, które gdzieś tam zaprzepaszczą tę okazję inwestycyjną. W związku z tym, w zasadzie 6 czy 7 lat temu wzięliśmy finansowanie od jakiegoś, powiedzmy, prywatnego Kowalskiego, bo już nazwiska teraz nie pamiętam, żeby kupić hotel. Te pieniądze były zabezpieczone hipotecznie też na tej nieruchomości, którą zakupowaliśmy. I wtedy zobaczyliśmy tę potrzebę, że ona istnieje, że ona jest realna, że to są często biznesy bardzo dobrze prosperujące, na które są wysokie marże. I tak się to zaczęło. Później zleciliśmy research zagranicznych krajów, które są dużo bardziej rozwinięte, żeby zobaczyć jak to tam wygląda. Okazało się, że są jakby lata świetlne przed nami wręcz, ponieważ u nas to był wtedy promil, teraz może dochodzimy już do jakiś procentów rynku. Natomiast choćby w UK jest to realnie około połowa rynku finansowego nonbank lending. Więc chcieliśmy zrobić cywilizowany rynek pozabankowy w Polsce i taka misja nam przyświeca.

A kiedy klient może liczyć na uzyskanie finansowania w waszej firmie?

Klient może liczyć na finansowanie w zasadzie na każdym etapie jego działalności. Finansujemy tylko i wyłącznie klientów biznesowych na cele związane z działalnością gospodarczą. Więc to jest jakby obligatoryjne, że ten klient jest przedsiębiorcą lub chce być przedsiębiorcą. Natomiast oprócz tego, że jest przedsiębiorcą, musi mieć zabezpieczenie hipoteczne i to jest też warunek obligatoryjny. Nie może być to zabezpieczenie na nieruchomościach gruntowych rolnych, nie mogą to być kopalnie, żwirownie i wszelkiego typu nieruchomości w bardzo małych miejscowościach, które po prostu charakteryzują się niską płynnością. Natomiast finansujemy wszelkiego typu lokale mieszkalne, komercyjne, nieruchomości biurowce, kamienice, grunty, które dzielimy i one są budowlane, hotele także. Więc jakby i przedsięwzięcia inwestycyjne, i takie nieruchomości, które są bardzo szybkie w obrocie, jak np. mieszkania.

Tak jak wspominałaś – najlepsze okazje rozchodzą się bardzo szybko. A jak szybko klient może uzyskać u was decyzję o finansowaniu oraz jak szybko może dostać pieniądze na konto?

Wygląda to tak średnio, ponieważ tutaj dużo zależy od klienta. Do decyzji wstępnej potrzebujemy około 2 dni maksymalnie, czasem przy prostych transakcjach wystarcza nam dzień. Także choćby taki obrót mieszkaniami to jest bardzo prosta transakcja, przy której możemy podjąć decyzję w jeden dzień. Natomiast załóżmy sobie, że średnio mamy dwa dni, do finalizacji zwykle jest to miedzy 4 a 7 dni roboczych. Natomiast my swoje procedury, bo jesteśmy organizacją bardzo pro-sprzedażową, mamy tak zorganizowane, że jesteśmy w stanie sfinalizować wniosek w dwa dni od kompletu dokumentów, natomiast cały ten czas pomiędzy to jest zbieranie dokumentów przez klienta. I tu już zależy jak on współpracuje, czy nie jest na urlopie, bardzo różne historie z klientami się wydarzają. Natomiast my staramy się to robić szybko, bo i okazje schodzą szybko, i po prostu my chcemy sprzedawać oraz wspierać tych przedsiębiorców. Dlatego chcemy być tą alternatywą na rynku szybkiego i dostępnego finansowania, które jest też dla tego przedsiębiorcy elastyczne, bo każdy przedsiębiorca ma trochę inną sytuację i innych rzeczy potrzebuje czy parametrów potrzebuje. Więc staramy się, a w związku że nie jesteśmy wielopoziomową instytucją bankową, możemy być bardziej dla tych klientów dostępni i traktować te ich biznesy bardziej osobiście.

A jaką kwotę i na jaki cel oferujecie?

Od 50 tysięcy do 5 milionów to jest taki standard. Skupiamy się obecnie na transakcjach powyżej 500 tysięcy. Robimy tez mniejsze, natomiast gdzieś tam większość naszych transakcji jest powyżej 500 tysięcy i pracujemy cały czas, żeby etapowo dochodzić do wyższych kwot. W tym momencie procesujemy wniosek na 7,5 miliona funduszu na inwestycję deweloperską w Łodzi.

Jak wiemy deweloperzy nie mają już tak prosto i łatwo w otrzymaniu finansowania. Tutaj KNF banki ogranicza, zwłaszcza te banki spółdzielcze, podczas gdy sporo tego typu banków finansowało tego rodzaju transakcje. Powiedz mi, jakiego rodzaju wy transakcje finansujecie, jeśli chodzi o deweloperów?

Obecnie jest bardzo dużo deweloperów, którzy mają wyzwanie w znalezieniu finansowania. Wcześniej finansowały to spółdzielcze banki, teraz jest już dużo, dużo trudniej. Takie standardowe banki niestety dają bardzo długą procedurę, nawet nie mówię tu o udzieleniu, ale procedura przejścia tej inwestycji, prowadzenia tej inwestycji, jest na tyle czasochłonna, szczególnie przy weryfikowaniu danych etapów – czy dany nasz deweloper zrobił to, co miał zrobić, czyli czy dokonał podwyższenia wartości do takiej wartości, czy też zrobił wszystkie prace, które miał zrobić i dany etap osiągnął, osiągnął dany pułap w sprzedaży. Często osiąga to okres miesięczny nawet. To jest przestój dla tego dewelopera, a transz jest wiele. Więc przykładowo deweloper, którego teraz procesujemy, to jest inwestycja, którą mamy sfinansować od podstaw, czyli jak to się mówi od „dziura w ziemi” aż do samego końca. Niemniej jednak jest tak, że zwykle nie finansujemy stu procent inwestycji, tylko wchodzimy na część tej inwestycji albo na dokończenie, jak klientowi brakło środków.

Ale też zabezpieczacie się bezpośrednio na tej inwestycji czy na jakimś innym…?

Różnie bardzo. Zdarzało się nam i na inwestycji, i na innym majątku klienta.

Jesteście firmą prywatną udzielającą finansowania, czy to nie jest w konflikcie z rachunkami powierniczymi?

W zupełności nie jest, właśnie dlatego że my nie mamy takich obostrzeń po prostu. Nie mamy stu stronicowych procedur zachowania w danym momencie inwestycji. Mamy je spisane bardzo mądrze, w uzgodnieniu z naszym funduszem inwestycyjnym. Natomiast jest to pro klienckie cały czas.

Przykładową inwestycją była inwestycja we Włodawie, która w zasadzie nie leży w naszych standardowych warunkach lokalizacyjnych. Klient miał całą skomercjalizowaną galerię, która była połączona z dworcem autobusowym. I jak to bywa w takich sytuacjach – miał nałożone kary za niewywiązywanie się z terminów, głównie oddania do użytkowania. Brakowało mu 3 miesięcy do zakończenia i zabrakło mu środków. Dostał decyzję z jednego z bardziej liberalnych polskich banków na 2,5 mln i dostał też od nas propozycję. I właśnie w związku z tą dostępnością, o której powiedziałam, i patrzeniem na projekt biznesowy, a nie na jakby tę górę sztywnych ustaleń, która czasem po prostu w biznesie przeszkadza, zdecydował się wybrać nas, bo zrobiliśmy to szybko i nie mieliśmy dwóch stron ustaleń i wytycznych tego, co musi zrobić, żeby wypłacić mu środki. I szczęśliwie w kwietniu otworzył galerię. Było wielkie otwarcie i to wszystko obecnie bardzo fajnie działa. Zresztą już ma kilka chętnych funduszy na wykup tej galerii, bo teraz zagraniczne fundusze już się tym interesują. Więc jeżeli się zdecyduje to ma bardzo fajną opcję, gdzie zrobił to i może to oddać i po prostu robić kolejne rzeczy.

Także na inwestycje deweloperskie wchodzimy na bardzo różnych etapach. I od początku, i na samym końcu, tylko na dokończenie inwestycji. Przykład z Krakowa, z Ruczaju. Wiemy, jak jest czasem w bankach, gdzie zablokowali klientowi, dość dużemu deweloperowi, transzę wypłaty kredytu. Właśnie w tym przypadku to, co powiedziałeś wcześniej, my zabezpieczyliśmy się na całkiem innej nieruchomości, żeby nie wchodzić w cały ten proces deweloperski na nieruchomości w Krakowie. Zabezpieczyliśmy się we Wrocławiu, żeby klient mógł płynnie prowadzić tę inwestycje, co też się udało z sukcesem.

Więc tych sytuacji w przedsiębiorczości, w prowadzeniu działalności gospodarczej jest bardzo dużo. Przechodzi się te górki i dołki, problemy z płynnością i okazje inwestycyjne. I właśnie naszą misją jest bycie w każdym momencie dla tego przedsiębiorcy, a nie tylko wtedy, jak jest dobrze albo jeszcze lepiej niż dobrze.

Wspominaliśmy o tych osobach, co robią flippy. Jakie cechy musi spełniać nieruchomość, abyście byli gotowi sfinansować taką nieruchomość? Rozumiem, że pewnie patrzycie na doświadczenie osoby, która to wykonuje i określacie prawdopodobieństwo?

Często określamy prawdopodobieństwo sukcesu. To jest tak, że tą różnicą, jaką my dajemy rynkowi finansowemu, jest patrzenie na projekt i jego logikę, i ekonomiczny sens. Więc i patrzymy na doświadczenie, ale robimy też finansowania startupom czy początkującym przedsiębiorcom, którzy mają fajny pomysł i jest to dobrze przemyślane. Po prostu pozwalamy im w ten sposób zacząć działalność gospodarczą.

Natomiast nieruchomości badamy w taki sposób, że mamy parametry lokalizacyjne, które muszą być spełnione. Po prostu są to parametry płynnych lokalizacji. To nie jest tak, ze robimy tylko Warszawę, ale po prostu robimy większe miasta, okolice tych większych miast, czyli rynki, które faktycznie pracują. Wtedy ten inwestor może zakupić, wyremontować, sprzedać i faktycznie ten chętny na zakup kolejny mu się znajdzie. Ta nieruchomość może być w gorszym stanie technicznym, bo często jest tak, że okazyjne ceny są tam, gdzie nieruchomości są do remontu, coś trzeba z nimi zrobić. My wiemy, że jak się włoży daną ilość środków, to będziemy mieć dużo większą cenę później. W związku z tym, że marże na tym flippingu są wysokie, bo nieraz osiągają (jak u naszego klienta choćby z warszawy) nawet 100 proc. a czasem nawet więcej. Jak historia z rynku warszawskiego, gdzie klient kupił za 400, włożył 200 i sprzedał za 1,5 mln, a to wszystko w 6 miesięcy. Więc tylko trzeba umieć szukać i łapać te okazje, czyli mieć dostępne środki.

Znam was od tej dobrej strony, bo mieliśmy możliwość przechodzenia całego procesu. Wygląda to rzeczywiście sprawnie. Gdzie miałem pewne wątpliwości, czy ta sprawa wyjdzie, ale udało się.

To tez nie była prosta sprawa, tylko też związana z flippingiem, tylko z kamienicą. Troszeczkę większa niż taki obrót mieszkaniami. Faktycznie nam wyszło i bardzo milo było rozpocząć współpracę.

Paulino, podsumowując: dlaczego Monument Fund?

Dlaczego Monument Fund? Tu mogłabym bardzo dużo mówić. Natomiast tak w skrócie: przez model biznesowy, to powiedziałabym pierwsza rzecz, która jest taka ogólna. Nasz model biznesowy opiera się na cash flow, czyli na spłatach naszych klientów. Staramy się dostosować całe nasze środowisko i dokumentację do tego, żeby klient miał największą motywację do tego, żeby spłacił nas wcześniej. Co zresztą potwierdzają nasze statystyki, bo ponad 85 proc. naszych klientów w 2017 r. spłaciło finansowania przed czasem. I to nam daje fun, jak ten klient spłaca nam przed czasem, jak biznes prosperuje, jak później do nas wraca i robimy inne projekty razem. Więc ten klient wie, że możemy mu z powodzeniem pomóc, to jest taka jedna rzecz. Drugą naszą przewagą w stosunku do konkurencji i także do banków, jest hipoteka. Zabezpieczenie hipoteczne, które stosujemy, jest ono przez nas preferowane. Nie jest to przewłaszczenie, którego na rynku jest dość dużo. Oczywiście hipoteka to jest jakby pierwszy wybór, bo czasem się po prostu nie da jej zrobić, natomiast robimy hipotekę na pierwszym miejscu, robimy też drugie miejsce hipoteczne, co już w ogóle na rynku jest nie do końca spotykane, a dużo bardziej opłacalne dla klientów. Bo komu opłaca się spłacić swój kredyt hipoteczny, który ma na 1, 2, 5 procent? Tak jak jeden z naszych klientów, miał na 1 proc. w euro kredyt na 3,5 mln. My zostawiamy te kredyty, po prostu umiemy to policzyć tak, żeby to było bezpieczne, a dzięki temu dodajemy środki na te drugie, czasem nawet dalsze miejsce hipoteczne.

Jak można skorzystać z waszych rozwiązań?

Z naszych rozwiązań można skorzystać przez całą sieć partnerską, którą posiadamy w zasadzie w całej Polsce. Pracujemy obecnie z największymi partnerami finansowymi w Polsce, czyli Expanderem, Open Finance, Notus i z Tobą. Także zapraszamy do naszych partnerów, bo oni są ekspertami w tym, co robią, i dlatego idzie to sprawnie.

0
Udostępnień
Google+

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *